Методи оцінки земельних ділянок. Консультує юрист

Оцінка земельних ділянок – процедура визначення ринкової ціни на площа землі, що знаходиться в замкнутих межах. Процес цей передбачає врахування всіх особливостей призначення ділянки та прав на нього: в залежності від того, як саме використовується площа – під сільське господарство, під промисловість, будівництво житлових будівель або курортно-рекреаційних комплексів і т. д., суттєво змінюється методика проведення експертизи та її специфіка.

Зміст

Коли потрібна допомога експертів?

Уточнення ринкової ціни необхідно в таких ситуаціях:

якщо земля виступає в якості застави при взятті банківських кредитів (без звіту про оцінку цей процес неможливий в принципі);
якщо площа повинна стати частиною статутного капіталу компанії;
якщо мають місце майнові спори (без кваліфікованої оцінки суди будуть тягнутися вічно);
коли об’єкт є держвласністю, але передбачається приватизація (у цьому випадку крім уточнення вартості необхідно ще і визначення прав);
у разі укладення договорів продажу або покупки.

Основні методи

Експертні компанії, як правило, користуються одним з перерахованих підходів до визначення вартості землі та прав користування на неї, роблячи вибір на користь того або іншого методу в залежності від мети оцінки:

Нормативний спосіб визначає нормативну ціну, застосовується при зміні власника і викуп, при укладенні договору дарування і спадкування, при отриманні кредитів в банках під заставу. У містах на ціну впливає престижність району, його транспортна оснащеність, щільність забудови, специфіка навколишнього землекористування, нерідко – екологічний стан місцевості.

Спосіб порівняння продажів – найпростіший і найпоширеніший варіант визначення вартості вільної землі, називає конкретну ціну об’єкта шляхом аналізу та внесення процентних поправок до вартості продажів аналогічних площ.

Спосіб капіталізації земельної ренти. Якщо експертна компанія володіє повною інформацією про орендні ставки, вона може оцінити ділянку з точки зору обсягу майбутніх доходів у вигляді отримання з нього орендної плати. Розмір земельної ренти підраховується так само, як дохід від передачі в оренду землі за поточним ринковим умовам.

Спосіб розподілу. Розраховує складову ціни на земельну ділянку, спираючись на відношення вартості землі до удосконалення майнового комплексу. Експерти спираються на принцип вкладу та переконанні, що для будь-якого типу нерухомості є нормальне ставлення вартості ділянки до вартості нерухомості в цілому.

Спосіб виділення. Ним користуються для аналізу забудованих земель, якщо є дані про ціни угод з такими ж об’єктами нерухомості.

Спосіб залишку. Ним користуються для оцінки забудованих і незабудованих земель, якщо є можливість конструктивних змін об’єкта, які передбачають принесення доходу в майбутньому.

Спосіб розбиття на зони. Експерти обирають його для аналізу площ, придатних для розбивки на індивідуальні ділянки.

Методи оцінки земельних ділянок. Консультує юрист

Які документи знадобляться незалежним експертам?

Щоб замовити визначення ціни землі та прав користування на неї, потрібно зібрати наступні документи:

документи, що підтверджують права на ділянку – т. зв. “Червона книга” (посвідчення прав приватної власності) або посвідчення про право тимчасового використання – “Зелена книга”;
інформація про наявні обтяження земельної площі.

Вартість оціночних послуг пов’язана з багатьма факторами, що визначають підсумкову суму в сукупності. Це і місце розташування об’єкта, і його категорія, та можливі обмеження використання, обов’язково – площа, проведені комунікації та багато іншого. Незалежні компанії, зазвичай, справляються з цією процедурою за 2-3 робочих дні за умови того, що замовник зібрав всі потрібні документи.