Іпотека: як вибрати банк і заощадити?

Іпотека: як вибрати банк і заощадити?

Укладаючи договір іпотеки, важливо пам’ятати, що головну роль грає не реальна процентна ставка, а сумарна переплата

Якщо ви вирішили укласти іпотечний договір для купівлі квартири, постарайтеся уважно поставитися до вибору банку. Щоб заощадити на іпотеці, потрібно знати не тільки реальну процентну ставку в обраному банку, а також схему розрахунків і приховані комісії. Крім того, росіяни можуть повернути собі прибутковий податок (ПДФО) і скористатися допомогою держави.

Перед тим, як укласти договір іпотеки, ретельно зважте всі «за» і «проти», адже виплати по кредиту потрібно буде погашати довгі роки, і убезпечте себе від можливих підводних каменів, про які ми розповімо в сьогоднішньому матеріалі.

Найчастіше, вибираючи банк, майбутні позичальники розглядають лише 1-2 речення від найбільш великих гравців фінансового ринку. Такий підхід є помилковим, оскільки найвигідніші пропозиції можуть виявитися осторонь. Договір іпотеки завжди укладається на солідну суму, і тому навіть полупроцентная різниця у виплатах може допомогти серйозно зекономити. Важливо пам’ятати, що низька реальна процентна ставка використовується банками як спосіб зацікавити клієнта, але істотна частина фінансової навантаження може складатися з додаткових комісій.

ЦІНА КРЕДИТУ І ПЕРШИЙ ВНЕСОК

Іпотечний договір можна укласти практично в будь-якому банку України та Росії. Програми іпотечного кредитування зорієнтовані на позичальників з різних соціальних груп. Багато фінустанов пропонують і варіант індивідуальної іпотеки, коли відсоткові ставки можуть змінюватись в залежності від суми початкового внеску. Таким чином, якщо позичальник, укладаючи договір іпотеки, може внести більше 50% від вартості квартири, – він може істотно заощадити.

Реальна процентна ставка по іпотеці на покупку квартири традиційно нижче, ніж при купівлі окремого будинку. Будівництво багатоквартирного будинку – більш масштабний захід, ніж будівництво котеджів, і, відповідно, така нерухомість більш ліквідна для банку. Укладаючи договір іпотеки для придбання первинної нерухомості, позичальник може розраховувати на здешевлення кредиту на 1,5-2% у порівнянні з вторинним житлом. Справа в тому, що покупка «вторинки» часто пов’язана з майновими ризиками, які і включає в себе реальна процентна ставка у цьому секторі нерухомості.

ВІДСОТКИ ПО КРЕДИТУ – ФІКСОВАНІ ЧИ ПЛАВАЮЧІ?

Перед тим, як укласти іпотечний договір, уважно вивчіть вид процентної ставки – вона може бути не тільки фіксованої, але і плаваючою. Фіксована реальна процентна ставка залишиться незмінною на весь період погашення кредиту, що є перевагою в умовах зростання ставок. Правда, якщо ставки почнуть падати, то за кредит доведеться фактично переплачувати, адже змінити договір іпотеки неможливо.

У випадку, якщо у позичальника немає сумнівів у стабільності економіки його країни, він може укласти договір іпотеки за плаваючою процентною ставкою, яка буде прив’язана до певних ринкових індикаторів (наприклад, LIBOR – індексним показником, що відбиває усереднену ставку на міжбанківському кредитному ринку). Якщо середня реальна процентна ставка знизиться, позичальник зможе заощадити, але при цьому слід враховувати, що зростання ставок відразу позначиться на розмірі виплат по кредиту.

ОБЕРЕЖНО! ПРИХОВАНА КОМІСІЯ

Договір іпотеки передбачає не тільки виплату відсотків по кредиту, але і додаткові комісійні збори. У деяких російських і українських банках передбачена навіть оплата позичальником розгляду заявки на отримання кредиту. Така оплата може не стягувати з позичальника, яка укладає договір іпотеки через брокера, який працює за угодою з банком. Однак не варто забувати, що брокер теж працює не безкоштовно.

Крім того, багато банків і стягують комісію за видачу кредиту. Цю комісію тимчасово відміняють під час акцій, і можна укласти іпотечний договір в період відміни. Але і тут не можна втрачати пильність: іноді навіть при відсутності такої комісії іпотека може обійтися дорожче, ніж в інших банках.

Також необхідно запланувати обов’язкові витрати на послуги оціночної та страхової компаній. Зазвичай брокери підтримують контакти зі страховиками, отримуючи від них знижки. Але якщо ви укладаєте договір іпотеки самостійно, не вдаючись до допомоги брокера, – уважно розгляньте всі пропозиції від страхових компаній і вибрати найбільш вигідний тариф. Зазначимо, що фахівці з оцінки майна теж працюють за різними тарифами, але термінова оцінка нерухомості завжди обходиться дорожче. Тому, якщо є «фора» за часом, проведіть оцінку без поспіху, щоб заощадити витрати.

Часто банки стягують комісійні за переказ грошей з одного рахунку на інший. У деяких випадках розмір цієї комісії фіксований, але іноді банк вимагає відсоток від конкретної угоди. Розрахуйте, що буде вигідніше саме у вашому випадку. Наприклад, при невеликій сумі кредиту доцільно погодитися на комісію в 0,5% від суми, ніж на фіксований комісійний збір. Якщо ж кредит великий, то і 0,5% виявляться досить солідної ставкою.

СХЕМИ ВИПЛАТ ЗА ІПОТЕЧНИМИ ДОГОВОРАМИ

Погашати кредит можна ануїтетними або диференційованими платежами. У разі ануїтетних виплат, клієнт, що уклав договір іпотеки, повинен буде віддавати банку суму, сформовану з решти заборгованості по позиці. Таким чином, протягом перших кількох місяців позичальник буде виплачувати власне відсотки, а надалі – вже гроші за придбану нерухомість.

Якщо ж ви вибираєте схему диференційованих платежів – ваша заборгованість ділиться на складові частини, а реальна відсоткова ставка буде нараховуватися на суму залишку боргу. Іншими словами, суми виплат при цій схемі зменшуються з кожним місяцем.

Як показує статистика, якщо укласти іпотечний договір за диференційованою схемою, то виплата іпотеки буде більш вигідною, ніж на ануїтетних умовах. Позичальник зможе заощадити на відсотках (особливо відчутною економія стане при достроковому погашенні кредиту).

ІПОТЕКА В РОСІЇ: ДОПОМОГА ДЕРЖАВИ

Для російського позичальника, що уклав договір іпотеки, існує спеціальна система вирахувань, що дозволяє повернути прибутковий податок (ПДФО – податок на доходи фізичних осіб у розмірі 13%. Правда, при цьому максимальна ціна нерухомості не повинна перевищувати 2 мільйонів рублів ($53 500). Тобто повернути вийде максимум 260 000 рублів ($6950) – 13% від 2 мільйонів.

З 1 січня нинішнього року вирахування з відсотками в РФ обмежений 3 мільйонами рублів ($80 260) – таким чином, повернути можна буде максимум 390 000 рублів ($10 430) – 13% від 3 мільйонів. Для отримання грошей російський позичальник повинен зібрати пакет документів для податкової інспекції. Процедура повернення коштів триває зазвичай від двох до чотирьох місяців.

Як відомо, росіяни можуть брати участь і в різних держпрограмах, спеціально розроблених урядом для забезпечення житлом слабо захищених груп населення країни. До таких категорій громадян належать багатодітні та молоді родини, а також молоді фахівці, вчені та лікарі.

В даний час в РФ також діє державна програма «Житло для російської родини». Укласти іпотечний договір у рамках цієї програми можуть сім’ї, які потребують поліпшення умов проживання, але при цьому не володіють достатніми коштами для покупки квартири в іпотеку. Власні програми діють і в кожному з російських регіонів.

Джерело: stopmakler.com

Ця стаття корисна? Збережіть її до себе на сторінку в соцмережі!

Іпотека: як вибрати банк і заощадити?

Сподобалася стаття? Поділитися з друзями:
Відповіді на питання