Збираєтеся укласти договір купівлі продажу квартири? Прочитайте цю статтю-консультацію юриста
Про юридичних небезпеки, що підстерігають покупців при укладенні договору купівлі продажу житлової нерухомості, розповідає адвокат Катерина Баглаева (адвокатська колегія «Юков і Партнери»).
Купуючи квартиру, люди рідко замислюються про те, що хто-небудь може перешкодити їх володіння цією власністю або відняти її, оскільки такі «сумні перспективи» суперечать багатьом нормам, які гарантують вільне користування та розпорядження майном. Звичайно, законом передбачені захисні заходи для осіб, уразливих з його точки зору, – але, незважаючи на це, багато законодавчі норми нерідко використовуються в незаконних цілях. Шахраї знаходять безліч способів заволодіння чужим майном.
ГК РФ передбачає ряд норм, за яким договір купівлі-продажу квартири, укладений з особами, не здатними повною мірою усвідомлювати власні дії, може бути визнаний недійсним. Але слід знати, що найчастіше цими нормами користуються недобросовісні громадяни. З точки зору закону, визначення дієздатності контрагента не є обов’язковим, але у ваших інтересах все ж краще бути впевненим, що особа, з якою ви укладаєте договір купівлі продажу, повністю дієздатний – це дозволить виключити можливість подальшого визнання недійсності правочину.
Єдиної бази даних про дієздатність громадян не існує, і така інформація не є загальнодоступною, і отримати її самостійно дуже непросто. Якщо ви як споживач маєте якісь сумніви, то оформлення договору купівлі продажу квартири краще провести в нотаріальній формі. Нотаріуси при затвердженні угод зобов’язані пересвідчитися у повноцінної дієздатності сторін. Своїми силами змусити людину надати підтвердження своєї дієздатності не можна – хіба що тільки попросити його про це. При наявності можливості рекомендується попросити продавця показати вам довідку з психоневрологічного та/або наркологічного диспансеру, яка підтверджує, що він не перебуває на обліку в цих установах. Якщо ж продавець відмовляється це робити, – тоді, до того, як підписати договір купівлі продажу квартири або іншої нерухомості, можна спробувати самостійно все з’ясувати. Для цього можна, наприклад, звернутися за витягом з ЕГРП, куди буде внесена відповідна запис (якщо в органу держреєстрації є відомості про визнання недієздатності або часткової дієздатності громадян, а також відомостей про членів сім’ї власника цього житла, які проживають тут і перебувають під піклуванням або під опікою).
Майте на увазі, що такими відомостями орган держреєстрації може і не володіти. Тому, якщо у вас є серйозні сумніви з приводу дієздатності продавця, а він не бажає підтверджувати її – краще не укладайте з ним договір купівлі-продажу, оскільки в подальшому з цим житлом можуть виникнути проблеми. Основні характерні ознаки, які повинні вас насторожити, такі:
- зловживання алкогольними напоями або наркотичними речовинами;
- пристрасть до азартних ігор, якщо воно призводить до важкого матеріального становища сім’ї продавця;
- психічні розлади, здатні призвести до того, що особа перестає усвідомлювати значення власних дій;
- (як це не банально) дуже похилий вік особи, з яким ви плануєте укладення договору купівлі продажу квартири.
У випадку якщо ви все-таки зіткнетеся з проблемою недієздатності або неповної дієздатності продає боку, вас чекає процедура визнання недійсності правочину. Як може здатися на перший погляд, нічого особливо страшного тут немає – адже після визнання договору купівлі продажу недійсним, сторони зобов’язані повернути все отримане один одному. Однак може з’ясуватися, що продавцю просто нічого передати вам назад і, відповідно, ви ризикуєте залишитися ні з чим.
При цьому існують і інші, вже відверто протиправні методи шахраїв – продаж чужого або присвоєного житла за підробленими документами або продаж одночасно кільком покупцям. Крім того, власник може підписати договір купівлі продажу квартири під впливом погроз, що в кінцевому підсумку теж потягне за собою серйозні проблеми.
Іноді самі покупці житла воліють схитрувати, щоб уникнути виплати великих податків і фіксують у договорах занижену вартість нерухомості. Якщо продавець знайде підстави для того, щоб договір купівлі-продажу було розірвано або визнано недійсним, йому повернуть лише ту суму грошей, яка фігурувала в документі. Навіть якщо у вас не намагаються відібрати право власності на придбане житло – вас можуть чекати й інші небезпеки. Одна з них полягає в так званих «відмовників» – осіб, які відмовилися від приватизації житлової площі, але дали на неї згоду.
Отже, уявіть ситуацію: ви придбали житло, всі документи на нього в порядку, в тому числі і договір купівлі продажу квартири, ви оформляєте право власності на майно, готуєтеся до ремонту… Але раптово, при черговому відвідуванні квартири, ви виявляєте, що ваш ключ не підходить до дверей, а в квартирі знаходяться якісь особи, які стверджують, що прописані і будуть жити тут. На перший погляд може здатися, що ви легко зможете виписати їх, згідно з нормами ЦК, де передбачено, що при зміні власника приміщення, всі члени сім’ї колишнього власника втрачають право користуватися цим приміщенням. Однак якщо прописані в квартирі люди є «відмовниками» – їх буде практично неможливо виписати і таким чином зробити своє вільне володіння повним, а власність необмеженою. В судах зазвичай задовольняються вимоги про визнання за «відмовниками» прав на довічне користування житлом. Що ж робити, щоб уникнути подібної проблеми? Перед підписанням договору купівлі продажу квартири обов’язково потрібно особисто переконатися, що всі раніше зареєстровані в цій квартирі особи були виписані з неї, а для укладення угоди була надана справжня і дійсна виписка з будинкової книги. Щоб переконатися в достовірності цієї виписки, покупцеві житла слід особисто бути присутнім при її отриманні продавцем.
Отже, щоб убезпечити себе, слід скрупульозно перевіряти всі документи і особливо – сам договір купівлі продажу квартири. Не полінуйтеся ретельно вивчити їх зміст, термін дії, а також прийміть особисту участь в отриманні всіх необхідних документів для виключення ризику підробок, фальсифікацій і т. д.
Шукайте і перевіряйте всі можливі дані про попередні угоди, про покупців і продавців, які брали участь в цьому ланцюжку, звертайтеся за допомогою до кваліфікованих юристів, будьте гранично обережні і уважні. Бажаємо вам безпечних угод!
Джерело: realty.rbc.ru
Ця стаття корисна? Збережіть її до себе на сторінку в соцмережі!
