Як убезпечити себе від втрати грошей, укладаючи договір купівлі-продажу на заміському ринку?
У наш непевний час, купуючи котедж за межею міста, можна отримати зовсім не те, що передбачалося спочатку. Замість комфортного заміського житла покупець котеджу ризикує придбати недобудований будинок без комунікацій, а то й зовсім не отримати нічого. Як же уникнути подібних ризиків і не стати жертвою нечистих на руку продавців? Читайте інструкцію від учасників II Юридичних дискусій Клубу главредов ЗМІ ринку нерухомості.
ЗБІР ІНФОРМАЦІЇ
Нинішня ситуація така, що держструктури набагато менше займаються питаннями регулювання заміського ринку нерухомості, ніж міського. Таке положення справ пов’язане з тим, що найчастіше міська квартира є єдиним житлом сім’ї, а заміський котедж вважається чимось на зразок приємного, але не необхідного надмірності. Відповідно, основна частина ризиків при покупці нерухомості за містом лягає безпосередньо на покупця.
Армен Маркосян, віце-генеральний директор з інвестицій «Бест-Новобудови», відзначає, що з 2009 року інвестори буквально кинулись скуповувати дешеву «загородку» – особливо в селищах без підряду. Вони самозабутньо розхапували ділянки, але при цьому не вивчали документацію і не вникали в нюанси проектів. Зрозуміло, згодом деякі з таких покупців були «покарані рублем».
Наталія Шаталіна, віце-генеральний директор з правових питань компанії «Міель-Новобудови», нагадує, що майбутній новосел котеджу повинен знайти і проаналізувати максимальну кількість інформації. Причому ця інформація повинна стосуватися не тільки самого процесу покупки котеджу і порядку укладення договору, але також і діяльності підрядника. Потрібно відшукати підрядника в держреєстрі юридичних осіб, перевірити його реєстрацію у податкових органах. Також необхідно дізнатися, чи є обраний ділянку на кадастровий облік. Все це можна спробувати зробити самостійно, але краще звернутися за допомогою до незалежного юриста.
ПРОФЕСІЙНА ПЕРЕВІРКА ДОГОВОРУ
Експерти радять не скупитися і підключити допомога профільних фахівців, здатних з точністю «виловити» всі прогалини в договорі. Запрошений фахівець повинен добре розбиратися в деяких професійних термінах, не завжди зрозумілі неспеціалісту – наприклад, «виділена потужність», «точка врізки», «газопровід високого (низького) тиску», «охоронна зона» і т. д. Також іноді може виникати необхідність намалювати схему комунікацій, щоб легше було зрозуміти, який ділянку в дійсності випадає з договору.
КАЛЬКУЛЯЦІЯ ВАРТОСТІ
Далі необхідно визначити, з яких складових складається вартість вашої майбутньої покупки. Надія Хазова, гендиректор компанії «Садиба», попереджає: якщо ділянка з підрядом вам пропонують за більш низькою ціною, ніж аналогічні об’єкти на ринку – не укладайте угоду зопалу, а задумайтеся, з чого б раптом вам так пощастило? Володимир Яхонтов, керуючий партнер «Міель», пояснює, що основною проблемою, яку повинен взяти на себе девелопер, є прокладка комунікацій і підключення до централізованих мереж, що може коштувати до 50% від ціни ділянки. Крім цього, на девелопера лягають додаткові витрати у вигляді податків при купівлі прав на доступ до мереж при продажу цих прав майбутньому власнику ділянки.
Для підключення до мереж необхідно створити проект будинку, зробити розрахунки по електро-, водо – та газопостачання – а ціни на все це «кусаються». Відповідно, девелоперу нецікаво просто продавати землю з комунікаціями, а вигідніше побудувати на ній котеджне селище.
У разі якщо девелопер пропонує до продажу ділянку з підведеними комунікаціями і без будинку, це означає одне з двох: або у нього неграмотно побудована схема фінансів, і він потребує грошей, або він може запропонувати максимум 5 кВт на будинок, а інші необхідні потужності власнику ділянки доведеться докуповувати самостійно.
Слід пам’ятати, що недобросовісні девелопери нерідко намагаються заощадити на зливової каналізації, яка обов’язково повинна бути обладнана в котеджних селищах. Надалі всі недоробки, що стосуються комунікацій, лягають на плечі покупця.
Девелоперу не хочеться витрачатися на повноцінні мережі, і він пропонує «всього потроху»: частково каналізацію, частково електрика, частково водопостачання – наприклад, буріння артезіанської свердловини. Така діяльність призводить до того, що в деяких заміських котеджних селищах практично немає води.
Експерти попереджають: якщо ви купите котедж з «частковими» мережами, то у вас ніколи не буде ні нормального водо – і електропостачання, ні якісної дощової каналізації, ні повноцінно каналізації.
За даними Володимира Яхонтова, вартість однієї сотки землі в Підмосков’ї не може бути нижче $3000 – це мінімальна ціна підведення комунікацій. А будівництво заміського будинку в підмосковному селищі не може бути дешевше $500 за квадратний метр. Крім того, необхідно враховувати маржу девелопера, що становить у середньому 10% від загальної ціни об’єкта.
СТРУКТУРА УГОДИ
В цілях безпеки покупцеві рекомендується віддати перевагу забудовнику, який пропонує однакову структуру угоди всім покупцям. Олександр Кириловичев, гендиректор «Газпромбанк-Інвесту», пояснює, що якщо забудовник пропонує всім клієнтам укладання типових угод на купівлю ділянки і будинку, розташованого на ньому (придатного для проживання, з підведеними комунікаціями), то в даному випадку можна розраховувати на сумлінність пропозиції.
А ось якщо покупцям пропонується вибір: покупка тільки земельної ділянки або ділянки з комунікаціями і будинком, або ділянки з будинком, але без комунікацій – є підстави замислитися. В даному випадку можлива така ситуація: половина покупців котеджного селища відмовляється від централізованих комунікацій на користь автономних пристроїв (газових балонів, окремих свердловин, власного септика). Пам’ятайте, що описаний варіант не призведе до двократного здешевлення інженерних мереж – ціна їх підведення та підключення для девелопера зменшиться несуттєво, але при цьому грошей на мережі у забудовника буде вдвічі менше.
При такій варіативної структурі угод у покупця не буде можливості прорахувати заздалегідь, скільки особисто йому потрібно буде віддати грошей на підведення комунікацій і які витрати в результаті виллється його мрія про заміському котеджі.
Крім того, термін реалізації цього проекту «мрії» буде залежати тільки від часу, за який забудовнику вдасться зібрати з клієнтів гроші, достатні для підведення комунікацій.
Ще більш ризиковано погоджуватися на оформлення угоди, яка буде розбита на окремі етапи: придбання землі, будівництво котеджу, прокладка комунікацій, підключення до інженерних мереж. Ризик в даному випадку пов’язаний з тим, що відповідальність за всі перераховані роботи будуть нести особи, які фактично не пов’язані один з одним.
ГАРАНТІЇ ЗАБУДОВНИКА
Ольга Славкіна, голова юрдепартаменту компанії Kalinka Group, рекомендує прописувати в договорі фінансові гарантії забудовника щодо всіх підписаних зобов’язань. На сьогоднішній день чинним законодавством передбачається спільна відповідальність, не враховує конкретні випадки, які можуть з’являтися в процесі будівництва і здачі котеджу. Таким чином, чим більш детально в договорі будуть описані зобов’язання забудовників та фінансова відповідальність за їх невиконання, тим простіше буде при необхідності змусити забудовника виконати ці зобов’язання – як на досудовому, так і в судовому порядку.
Відповідальність забудовника може бути передбачена не тільки у вигляді штрафів і пені, але також і у вигляді права клієнта на розірвання договору на стадії невиконання його умов. Скажімо, на ринку елітної житлової нерухомості покупець отримує гарантії від забудовника, так і гарантії банку або поручительство третьої особи (наприклад, акціонера забудовника).
ПЕРЕВІРКА КАДАСТРОВОГО ПАСПОРТА
Перед укладанням угоди, покупцеві рекомендується ретельно перевірити кадастровий паспорт ділянки на предмет обмежень в використанні цієї землі. Олександр Кириловичев радить майбутнім власникам ще до оформлення угоди попросити забудовника пред’явити кадастровий паспорт ділянки, щоб переконатися, що земля не входить в охоронну зону газопроводу, зони санітарної охорони джерел питної води і т. д.
ЯКЩО ЗАБУДОВНИК ВСЕ-ТАКИ «КИНУВ»
1. Звернутися в суд. У разі якщо покупець все ж уклав угоду, розбитий на окремі складові (як це було описано вище, і з різними виконавцями робіт, в результаті отримавши будинок без комунікацій, – при зверненні до суду необхідно звернути увагу судових органів на те, що в кількох зовні не пов’язаних між собою угоди фактично фігурує один вигодонабувач. Цією особою є забудовник, в офісі якого проводилися переговори про умови угоди, виплачувалися грошові кошти, підписувалися різні документи і т. д. Якщо обдуреному покупцеві котеджу вдасться довести це, у нього значно зростуть шанси залучити недобросовісного забудовника до матеріальної відповідальності.
Крім цього, ніхто не скасовував і позицію Верховного суду, з приводу того, що споживач має право не володіти спеціальними знаннями про товар, який він купує. Тому доводи забудовника про те, що клієнт добровільно дав згоду розділити операцію і укласти три окремих договору (два з яких фактично виконано – ділянка передана, будинок майже зданий), можуть бути відкинуті судом на підставі того, що операція на зазначених умовах була укладена покупцем в силу відсутності у нього вичерпної інформації. Однак слід зазначити, що перш ніж продовжувати судовий розгляд, невдачливому покупцеві котеджу необхідно оцінити економічну ефективність цього процесу: витрати часу і грошей, стан будинку (не розвалиться він за цей час) і т. д.
2. Самостійно добудувати селище разом з іншими потерпілими домовласниками. Якщо забудовник категорично не хоче виконувати свої зобов’язання по підведенню комунікацій до котеджів, і змусити його це зробити не вдалося, вихід один – постраждалі власники об’єднуються в некомерційну організацію (HKO), після чого через суд і банкрутство забудовника домагаються переоформлення на НКО ділянок загального користувача та наявної інженерної структури. НКО, отримавши права на володіння землями, може також отримати і статус забудовника, щоб «довести до розуму» інфраструктуру котеджного селища за рахунок коштів членів організації – домовласників.
3. Відмовитися від яких-небудь дій і визнати, що гра не варта свічок. Потерпілому покупцеві котеджу необхідно тверезо оцінювати свої фінансові можливості і втрати часу – як при виборі варіанту з судовим розглядом, так і в разі створення НКО. Бувають ситуації, коли доцільніше буде визнати себе недостатньо кваліфікованим інвестором, навіть якщо в покупку були вкладені чималі гроші – змиритися з втратами, щоб не зазнати ще більшої шкоди.
Джерело: realty.rbc.ru
Ця стаття корисна? Збережіть її до себе на сторінку в соцмережі!
